2022年寫(xiě)字樓市場(chǎng)共錄得11個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)84.4萬(wàn)平方米，其中過(guò)半數(shù)布局核心拓展區(qū)，以及以徐匯濱江和前灘為代表的新興濱江商務(wù)區(qū)。凈吸納量回落至54.5萬(wàn)平方米，同比回落58%，但較2020年有所提振。受疫情反復(fù)以及封控的影響，租戶多為審慎，續(xù)租交易量較往年偏高。而剔除續(xù)租交易，升級(jí)與擴(kuò)租合計(jì)達(dá)六成，同級(jí)或降級(jí)搬遷占比22.9%，究其原因，主要是今年寫(xiě)字樓租金低點(diǎn)利好升級(jí)擴(kuò)租需求，同時(shí)新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中的新興商務(wù)區(qū)吸附眾多以品質(zhì)升級(jí)為主的租戶。供需相互作用之下，全市空置率同比微升0.8百分點(diǎn)，至17.5%。

行業(yè)需求方面，金融業(yè)重返首位，其中以基金、保險(xiǎn)、投資管理、信托期貨為主的需求持續(xù)釋放，多為板塊內(nèi)部的升級(jí)擴(kuò)租。上海金融開(kāi)放持續(xù)擴(kuò)大，金融市場(chǎng)格局日益完善，使得上海金融中心核心功能不斷增強(qiáng)。TMT緊隨其后，其中以人工智能、大數(shù)據(jù)為主的新技術(shù)、企業(yè)資訊服務(wù)需求居多。而今年消費(fèi)品制造業(yè)需求規(guī)模呈擴(kuò)大趨勢(shì)，尤以新能源汽車、奢侈紡織品與化妝品突出，前者順應(yīng)科技革命和產(chǎn)業(yè)變革，在新一輪擴(kuò)大內(nèi)需中大有作為，后兩者緊跟消費(fèi)熱點(diǎn)，持續(xù)增強(qiáng)對(duì)國(guó)內(nèi)需求的適配性和創(chuàng)新力。此外，商務(wù)精裝辦公和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的第三方辦公空間，年內(nèi)增量及用戶接受度明顯提高，市場(chǎng)份額也逐步擴(kuò)大。

成交區(qū)位來(lái)看，徐匯濱江-前灘-陸家嘴為代表的濱江商務(wù)區(qū)，成功吸引最多企業(yè)進(jìn)駐，驅(qū)動(dòng)全市超六成的跨江搬遷需求。金融業(yè)仍偏好陸家嘴、世紀(jì)大道與花木板塊。TMT則聚集徐匯濱江與前灘板塊，一方面供應(yīng)充沛，大面積選項(xiàng)較多，另一方面租金價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。消費(fèi)品制造業(yè)青睞徐匯濱江與南京西路板塊，至此濱江板塊全年去化表現(xiàn)亮眼，占比逾三分之一，且有多個(gè)獨(dú)棟產(chǎn)品與可視性佳的項(xiàng)目吸引到總部企業(yè)聚集。

全年租金重返下行通道，租金報(bào)價(jià)和有效租金較去年同期分別下跌0.2%和1.2%。由于新增供應(yīng)持續(xù)入市，租約到期等多重因素，部分租戶轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高的新興商務(wù)區(qū)。核心商務(wù)區(qū)租金報(bào)價(jià)同比微跌0.1%，核心拓展區(qū)同比下跌0.5%。接近年關(guān)各子市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，新項(xiàng)目租金定價(jià)與招商策略也更為激進(jìn)，其中火車站受新項(xiàng)目今年集中交付影響，年底調(diào)租尤為明顯，而韌性較好的南京西路和前灘第四季度租金亦略有松動(dòng)。值得一提的是，市場(chǎng)普遍調(diào)租之下， LEED相關(guān)綠色樓宇于后疫時(shí)代租金溢價(jià)優(yōu)勢(shì)持續(xù)。

2023年預(yù)計(jì)市場(chǎng)將有145萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求加快復(fù)蘇，核心及部分濱江商務(wù)區(qū)租金有望優(yōu)先止跌企穩(wěn)。隨著中國(guó)從動(dòng)態(tài)清零政策走向重新開(kāi)放，以及政策著力點(diǎn)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)迎來(lái)較大幅度的反彈，尤其是在2023年下半年。鑒于2022年上海數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)領(lǐng)域指標(biāo)逆勢(shì)增長(zhǎng)與‘3+6’新型產(chǎn)業(yè)體系的快速發(fā)展，未來(lái)電子信息、汽車、消費(fèi)品制造業(yè)以及生命健康等行業(yè)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，并融合制造與服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)集群。與此同時(shí)，疫情反復(fù)及其持續(xù)性讓人們對(duì)于辦公環(huán)境的安全和健康意識(shí)逐步成為長(zhǎng)期的訴求。企業(yè)持續(xù)提升的對(duì)綠色辦公環(huán)境和員工身心健康的訴求將進(jìn)一步影響未來(lái)寫(xiě)字樓的硬件打造和軟性服務(wù)。