最近的時政新聞離不開“十四屆全國人大二次會議”，無論是政府工作報告，還是各位專家代表都在高度關注實體經濟。

高度關注的背后是產業空心化日益加劇的現狀。

過去很長一段時間，因為對于第三產業的推動扶持，第三產業迅速發展，一二線城市的二產、三產占比呈現出下降的趨勢。

雖然一定程度上這種現象是合理的，但是二產占比快速下降，甚至低于33%甚至低于30%，就需要各地政府高度注意了。

一線城市北上廣深，除了深圳，第二產業占比都已經跌破30%，北京14.9%，上海24.6%，廣州25.6%，其中上海在這11年里的跌幅達到了14.8%。

雖然上海作為金融中心，金融要素更為突出，但是第二產業的占比過低、過快降低都值得上海警惕。第二產業的過快下降必然將出現產業空心化問題，二產代表的“實體產品”減少，背后所需要提供的服務行業也容易飽和，產業空心化問題會直接影響城市整個產業布局。

最典型的產業空心化案例便是香港，二產占比從1980年的31.8%，直到2021年降低到了6.2%，離譜的占比直接動搖了香港的航運地位，從過去的集裝箱吞吐量全球第一，跌至全球第九。

無論是走創新還是服務業，完善的第二產業代表的是完整的產業鏈上下游配套，這是支撐科技創新、服務業發展的關鍵。

這也是為什么最近一線城市紛紛重新喊出工業立市口號、工業廠房市場相比商辦類產品更走俏的原因。

以上海為例來說一下這一現象對于園區市場的影響，辦公類需求的銳減，首當其沖的就是辦公載體的空置率問題，根據高麗國際2023年的數據顯示，上海目前甲級寫字樓的存量為1677.5萬平米，空置率達到了20%

2023年全年上海寫字樓的凈吸納量為52.1萬平米（凈吸納量=新租寫字樓面積-退租寫字樓面積）。

從行業人的角度看這組數據的話，這個20%的空置率已經非常“美化”了，產業核心地段可能平均空置率能夠維持在這個水平，其它區域空置率甚至可以到35%、40%以上。

反觀供應量，上海2023年全年供應量為111萬平米，達到了5年內的供應量最高峰。

即使去化的都是新建的寫字樓，也沒能租滿一半的寫字樓空間，供大于求已經非常明顯，預計在2024年還會有164.8萬平米的新增寫字樓入市，供應量繼續提高48%。

存量無法消化，增量持續入市，空置率問題顯然無法短時間內解決，而且如今不是上海局部或是五大新城區域面臨空置率的問題，是產業核心區域的辦公載體也出現了供大于求的局面。

因此，即便是張江科學城，也應該盡快根據如今的產業發展情況和市場需求情況，調整改變過去的載體規劃。就目前載體的需求情況而言，張江科學城可能需要的不再是辦公載體，而是針對生物醫藥、人工智能等高新技術產業的中試、生產階段提供對應的載體空間。

針對這一局面，近期上海推出了“工業上樓”的諸多政策，希望為制造業提供更多載體空間，留住可能外溢的生產型企業。但同樣也要警惕，工業上樓并不是生產型企業的“理想空間”，只是希望留在產業集聚區的“無奈選擇”，也是地方政府、產業園區解決產業核心地段工業用地不足的一種變向的解決方案。

一線城市面臨的問題也不止是產業的空心化，更是城市的空心化。據小道消息所傳，現如今的一線城市正經歷著“企業外遷”的浪潮，不是嚴格意義上的企業向周邊城市外溢，而是從中心城區、副中心向郊區轉移。

近幾年，因為大環境的影響，越來越多的企業出于成本管控的原因，搬離價格過高的市中心，遷往郊區。企業和個人一樣敏感，當未來發展前景并不明朗的情況下，收縮開支的選擇都如出一轍。如今在上海，一心想去市中心地標寫字樓的企業，我都會下意識歸為“詐騙公司”。

這也是為什么這兩年，上海郊區的租房市場火熱程度遠好于城市中心、副中心的原因，企業因成本外遷，從業者因生活成本也選擇郊區。

那為什么張江科學城相比來說并沒有出現大面積的空置潮呢？

成本當然是很關鍵的原因之一，但是更關鍵的是這類城市中心、副中心的寫字樓業態缺乏“技術壁壘”。當越來越多的企業不再愿意為所謂的城市核心地段支付溢價租金，搬離也就只是時間問題。

如今的企業，產業園區想要引入企業、留住企業，要么像標準廠房類的產品一樣，主打價格優勢，低價就是最大的賣點。

要么園區能夠解決企業經營方面的一些問題，對沖成本差距。

要么你擁有完整的產業生態，完備的上下游企業，讓入園企業可以在合作流程上節約下成本，或者更多的合作機會可以對沖相對較高的房租。

要么你周邊的高校、院所有相應的人才與技術，讓企業不得不留在周邊。舉個例子，還是我的朋友，他所工作過的一家服務類企業，想要自己組建團隊，做一個APP，但是他的公司位于上海郊區，在招聘過程中非常難招到理想的IT人才，最終也不得不將APP的團隊辦公室放在了張江。

要么你的園區能夠解決企業經營中的關鍵需求，比如融資問題、產業化路徑、產品市場等。舉個不是非常恰當的例子，例如生物醫藥產業，當產品進入臨床階段或是銷售階段，沒有門路的企業有多大的信心可以讓醫院采購、使用你的產品？很多甚至連負責人的面都見不到。

這恰恰就是好的園區應該為入園企業解決的問題，不止是國有園區，同樣包括民營園區。

如今這應該不算是一個“理想主義”的呼吁了，現在的競爭壓力之下，園區必須要建立一些護城河，不能全靠招商人員的“叫賣”吧？

更何況現在的企業愈發謹慎、對于園區方的“要求”也愈發明顯，沒點真本事可不能全怪招商團隊干的差了。

園區需要學著圍繞特定產業領域，圍繞技術研發、企業融資、產品市場等領域，建立起一套能夠解決企業相關發展問題的專業運營團隊以及機制體制。未來的產業園區的發展，需要從關注載體建設轉向產業生態建設，具備吸引產業的優勢，自身也要具備孵化、打造成熟企業的能力。

最后收一下尾，一線城市的產業環境如此內卷，三四線城市的園區市場必然更加“血腥”。全國招商內卷，加上最近的稅收返還政策的收緊，未來的產業園區市場將進入“白刃戰”，刺刀見紅。

市場越殘酷，企業越現實，園區需要在產業運營領域拿出真本事，給招商提供更多的火力支持，如果沒點真本事那就只能“坐守空城”了。