近日，穆迪分析公司發布的最新研究顯示，2024年第二季度全球寫字樓空置率達到20.1%，這是首次超過20%的關口。

據高力國際的研報顯示，上海今年第二季度空置率環比有微跌，降至19.6%，凈有效租金為6.7元/天/㎡，下行趨勢還在持續。

上海二季度，辦公樓租金最高前三分別是南京西路、外灘和陸家嘴；空置率最低的分別是南外灘、外灘和新天地。

租金最高的南京西路板塊，今年第二季度平均租金達到10.29元。不過，這個價格較去年年底，降了0.9元。

租金下降的還有外灘，從去年年底9.55元降到今年二季度的9.38元，依舊站穩老二寶座。

排名第三的陸家嘴同樣租金小幅下降，從去年年底的8.83元，降到二季度的8.62元。

核心區中包括新天地、徐家匯、人民廣場等，均出現一定幅度的租金下跌。其中跌幅較大的為中山公園板塊，從去年年底7.71元降到今年第二季度的6.61元。

再來看看次中心市場的租金情況，租金最高的分別是蘇州河、花木和北外灘。

蘇州河板塊是今年第二季度的辦公樓黑馬，7.36元的租金，要高過人民廣場、中山公園、南外灘等傳統核心區。

第二季度，核心區各板塊空置率有漲有跌：

外灘空置率從去年四季度的6%，一躍升至11.3%

徐家匯空置率從去年四季度的14.6%，升至24.2%

中山公園空置率從去年四季度的3.5%，升至12%

空置率下降的板塊有新天地、人民廣場和南外灘。其中，南外灘空置率降至4.4%，成為全市空置率最低的板塊。

上海全年約70%的新增辦公供應都集中在次中心板塊，以前灘、真如、徐匯濱江等市場為主，因此次中心板塊的租賃競爭非常大。

19個統計的板塊中，14個區域空置率要大于20%，超過全市平均水平。空置率較為理想的有：浦東花木、前灘，浦西的虹橋商務區、五角場。

但值得關注的是，19個統計板塊在新增供應加速的情況下，有11個區域空置率比去年四季度有所下降。

寫字樓空置率上升的原因主要包括供應量的增加、經濟增長放緩、創業環境的變化、租金水平的變動、政策環境的影響以及需求結構的變化。

同國際市場一樣，國內遠程工作的普及和辦公模式的變革，是導致傳統寫字樓需求減少的原因，進一步推動了空置率的上升。

數據顯示，與四年前新冠疫情初期相比，寫字樓行業面臨的挑戰正在增加。今年第一季度，全球寫字樓空置率就已經達到19.8%，超過了1986年和1991年經濟衰退期間的最高點。

其次，過剩的寫字樓供應是導致空置率上升的主要因素之一。2024年上半年上海寫字樓市場共有8個新項目入市，累計供應量達48萬平方米。其中第二季度共錄得4個新項目交付，分別是太平洋新天地商業中心T2、源點大廈、世博天地T1及中交濱江廣場A座，共計體量21.4萬平方米。

下半年上海寫字樓市場預計將有8個項目共計71萬平方米體量入市，主要集中在次中心板塊，這些區域將面臨更多市場競爭。

不過，前灘、徐匯濱江、世博、東外灘等板塊的崛起，新生力量不可小覷，在以價換量的情況下，傳統核心區同樣會遇到后起之秀的挑戰！